Valuarvurderinger

I foråret har valuarvurderinger oplevet stor mediebevågenhed. Det skyldes en  række aktuelle Højesteretsdomme, hvor andelsboligforeninger har oplevet store  forskelle i deres årlige værdiansættelse.

Der findes 3 værdiansættelsesmetoder

I andelsboligloven findes der 3 metoder til at fastsætte en andelsværdi. Disse følger  af Andelsboliglovens § 5 og er:

Når ejendommen værdiansættes til anskaffelsesprisen, udregnes formuen ud fra  ejendommens købesum med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen,  i henhold til litra a.Den offentlige vurdering offentliggøres af Kommunen, og hertil lægges værdien af  forbedringer udført på ejendommen, i henhold til litra c.
Ejendommens værdi kan også fastsættes til den værdi, som en valuar vurderer, at  ejendommen har som udlejningsejendom efter litra b. Vurderingen indeholder et  væsentligt element af skøn og foretages på baggrund af oplysninger om blandt  andet ejendommens beliggenhed, grundareal, bygningernes stand og indtjening.

Der er frit valg på alle hylder

For andelsboligforeninger, der er ældre end to år, er der frit valg mellem de 3  vurderingsmetoder. Er foreningen yngre  end  to år, er den  pålagt at vælge  værdiansættelse efter anskaffelsesprisen, jf. ABL § 5, stk. 2.

Generel tendens til udsving i værdiansættelsen

Tal fra Danmarks Statistik viser, at der de seneste 5 år har været generelt store  udsving i priserne på andelsboligforeninger. Og det er netop udsving i andelsværdier,  der de seneste måneder har oplevet stor mediebevågenhed.

Aktuelle Højesteretssager

De aktuelle  højesteretssager omhandler nemlig andelsboligforeninger,  der har  oplevet store udsving i deres årlige værdiansættelse, som er foretaget af valuarer.
I marts 2019 vurderede Højesteret i sagenBS-15214/2018, at en køber havde betalt  overpris for en andelsbolig, da ejendommens værdi var sat for højt af en valuar. Det  betyder, at den tidligere andelshaver nu skal tilbagebetale 1,1 million til køberen.  Højesteret lagde vægt på, at vurderingen ikke lå inden for rammen for et rimeligt  skøn over ejendommens kontante handelsværdi. Samtidig afsagde Højesteret en  parallel dom i sagen 120/2018, hvor der imidlertid intet erstatningskrav var at hente,  da det i denne sag ikke kunne bevises, at valuaren havde lavet fejl i værdiansættelsen.
De årlige udsving har gjort andelsboligforeninger landet over usikre på vurderingerne,  og der har været  generelt  bekymring for potentielle retssager  og  store  erstatningsbeløb.

Høje vurderinger er et kendt salgsargument

Det er ikke et ukendt fænomen, at valuarer kan bruge høje vurderinger som  salgsargument, og da den offentlige vurdering tilmed ikke har været opdateret  siden 2013, er valuarer hyppigt brugt. I 2018 kom en ny andelsboliglov, der  skærpede regler for valuarvurderinger netop for at sikre kvaliteten af  valuarvurderingerne fremadrettet. Vi anbefaler jer derfor at være opmærksomme  og kritiske overfor vurderingerne og i indstillingen af andelskronen.

Undgå overprissager ved at hensætte

Det er alene foreningen, der beslutter sin andelsværdi på baggrund af værdiansættelsen. Da  vi varetager  foreningens interesser,  anbefaler  vi altid  bestyrelsen til at indstille en hensættelse i foreningens regnskab, der samtidig  nedskriver andelskronen forholdsmæssigt. Hensættelsen imødekommer nemlig  eventuelle markedsudsving, den  kan  være  med til at forebygge eventuelle  overprissager, og så tjener den også som en opsparing til fremtidig og løbende  vedligehold af ejendommen.

Har I spørgsmål?

Er I kunder i vores ejendomsadministration, og har I spørgsmål til jeres valuarvurdering, hensættelser eller værdifastsættelses- metoderne i øvrigt, så kontakt jeres daglige administrator, som kan rådgive jer yderligere.